选校参考:美国人口迁移趋势,西进南下!

2018年02月22日 06:47

中国的学生和家长对于美国学校地理位置的重要性一直是估计不足的。学校排名,专业好坏固然重要,但学校的地点与它的历史传统,文化及人口是否多元,交通是否方便,就业实习机会是否充足有密切关系。在很大程度上,地理位置应该是选校的决定因素。

 

本文介绍了美国近年人口的迁移趋势。“人与钱,永远都是最重要的资源。人到哪里,就为哪里带来活力和需求。” 为大家在决定今后四年把“家” 安在哪里时选校和找工作做参考。

 

美国人估计是地球上最喜欢投票的了。

 

他们双手投票选出自己的总统,还不忘用脚投票选出美国的希望之城。

 

过去五年,美国增加了1146万人。他们去了哪儿?答案是西部和南部的沿海城市,比如加州、德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州、华盛顿州、乔治亚州。而那些人口持续大量增长的城市,最近两年的房价涨幅已经远远超过了全美平均水平。

 

人与钱,永远都是最重要的资源。人到哪里,就为哪里带来活力和需求。

 

搞清楚这一千多万人,投入了哪些城市的怀抱,便能发现未来美国的机遇之城。

 

1美国也有“下海”潮

 

从2011-2016年,整个美国88%的新增人口,最后都扎根在了西部和南部沿海地区。

 

在美国,有这样一群人,他们愿意离开中西部,离开东北部,穿越大半个美国,不顾一切地奔向美国版图南端的德克萨斯州、佛罗里达州,东南部的北卡罗莱纳和乔治亚,西部的加利福尼亚和华盛顿州。这六个州人口净增量已经占到了全美新增人口的一大半。

 

对于美国这样一个三面环海的国家,海滨城市具有天然的地理优势,聚集大量资源,也吸引了美国各个角落的人,共同上演一场横跨半个美国的全民大迁徙。

 

 

在人口普查局最新统计的这一年时间里,德州的新增人口是全美最多的,排名第二的是佛罗里达州,新增人口为32万7811人,加利福尼亚州位列第三(新增24万零177人)。本次新的人口统计没有考虑飓风哈维的影响,该飓风在8月底重创了德州海湾沿岸地区。

 

2016-2017年德州将近40万的新增居民这一数字十分可观,但是跟前一年相比的话,数字则有所下滑。2015-2016年度,德州增加了43万2957名居民,增长率为1.6%。2014-2015年度,德州新增人口为49万零36人,增长率则为1.8%。

 

 

这十个红色圈圈,恰好铺满了美国版图三面环海的大部分区域,完美地画出了一个U型曲线。

 

2016年美国人口增长率爆冷门,创下20世纪30年代以来最低,纽约州人口甚至出现十年来首次负增长。然而在最近五年里,仍然有三个州的人口增长步入百万阵营:

德克萨斯州221.6万

加利福利亚州157.3万

佛罗里达州151.5万

 

人口规模与纽约州相差无几的佛罗里达州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的7倍。加州、德州、佛州、北卡、乔治亚历来是美国居民迁居和投资热门地区,人和钱都大把涌入。

 

芝加哥这座人口规模仅次于纽约和洛杉矶的城市,已经连续四年人口流失。

 

2这些城市成了“吸金大户”

 

美国大都市依然是人口“磁铁”,但二线城市正在赶上。

 

一个城市的灵魂,便是人和钱。而只有源源不断流入的人口,才能盘活这个城市集聚的资金,这是资本逐利的规律导向。有人口红利的地方,资本才有升值的空间。

 

过去五年时间里,人口净增超过10万人的,在美国就属人口大城了。美国生育率低已是事实,因此城市人口增长更多源于人口流动,也就是大家用脚投票后的结果。

 

在全美“下海潮”中,美国人口从非沿海区域流向沿海区域,又在沿海区域中选择了核心城市。

 

休斯顿作为德州第一大城市,过去五年人口增长了17.1万,仅次于纽约市。而华人第一大聚集地洛杉矶,从2011年到2016年人口净增15万,目前人口为230.3万。

 

再看看这些年人口增长超过5万的城市有17座,其中不乏某些美国二线城市的身影。比如奥斯汀、达拉斯、罗利、夏洛特、西雅图、丹佛、圣地亚哥等等。

 

3数据不会说话,但趋势说明一切

 

人口即需求,在房地产界流传的一则金句:短期看政策,中期看供需,长期看人口。与中国不同,美国的房产调控更多由市场决定,对有中长期投资需求的人而言,人口是不容忽视的问题。

 

(1)人口持续流出的区域,可能出现无人接盘的情况

 

美国中西部地区和东北部地区缺乏人口流入,警惕“空城”的危险。

 

 

人口持续减少的区域,当地的经济发展往往缺乏动力。

 

美国首个破产城市底特律,就位于密歇根州。过去五年里,仅底特律一个城市的人口就减少了3万多人,也成为全美人口流出最为严重的城市。

 

而伊利诺伊州尽管拥有全美第五大人口群体,这些年却成为美国人口减少最多的州。

 

(2)人口持续增长的区域,是大家用脚选出来的城市

这些区域吸引了不断吸纳周边区域以及中部、五大湖、东北部地区的人口,储蓄大量劳动力和消费群体。

 

而在这些区域中,最近五年来人口迅速增长的城市,比如纽约、休斯顿、洛杉矶、菲尼克斯、圣安东尼奥、亚特兰大、罗利、夏洛特、奥斯汀,这些城市涌入的人口为当地带来了大量住房需求,需要一定时间的消化。

 

让美国人愿意跨越半个国家,去寻找机会的城市,一定有它独特的发展机遇。人口数据,就是大家用脚投票后帮你选出的城市。

 

 

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